La trampa de los avalúos catastrales en Bogotá: concejal Manuel Sarmiento

 Intervención del concejal Manuel Sarmiento, 13 de enero de 2017, Concejo de Bogotá.

El avalúo catastral sube o baja según sea el interés de la Administración de turno: cuando se propone hacer expropiaciones administrativas, lo echa para abajo. El avalúo no es entonces un ejercicio meramente técnico, como lo afirma Catastro. Los bajos avalúos de Catastro en zonas de alto riesgo ponen en riesgo la vida de la gente. En los últimos años, el censo inmobiliario aumentó 288% y el impuesto predial, 300%. Excusas inadmisibles para no cobrar la plusvalía. ¿Por qué no se les está liquidando la plusvalía a las grandes constructoras?

Primero, hacerle un reconocimiento a la bancada del Partido de la U por el debate que adelantan alrededor de los avalúos catastrales y por la información que nos han suministrado. En mi caso, veo un problema de fondo. La señora directora de Catastro insistió mucho en que el ejercicio que hace su entidad es muy técnico y que la metodología que utiliza refleja muy bien las finalidades que busca el avalúo catastral o comercial de un determinado predio. No estoy de acuerdo con esa afirmación. Si observamos con detalle los ejemplos que en este debate se han expuesto, se demuestra cómo el ejercicio que ha hecho Catastro, tanto el año pasado como los años anteriores, depende de los intereses de la Administración distrital de turno. Si es obtener ingresos, el avalúo lo tiran para arriba, pero cuando el avalúo resulta de un ejercicio de gasto, el avalúo va por abajo.

Veamos algunos ejemplos que lo demuestran. En los años 2015 y 2016, en el barrio El Mirador, Localidad de Engativá, el avalúo catastral para calcular el predial bajó y todos los ciudadanos se pusieron muy contentos porque les había bajado el impuesto al haber disminuido el avalúo catastral. Meses después se dieron cuenta de que la reducción obedecía a que los predios iban a ser expropiados por el IDU para adelantar la Avenida José Celestino Mutis. Y entonces de las risas se pasó a los llantos. Aquí nos tienen que explicar muy bien por qué, en la mayor parte de predios, el avalúo catastral aumenta por la presión inmobiliaria y por el flujo del mercado inmobiliario, mientras que disminuye en los sectores donde se van llevar a cabo procesos de expropiación administrativa. Y claro, cuando los funcionarios hacen después el avalúo comercial con el que se va a calcular el monto de la expropiación, el resultado está muy por debajo del precio real de los predios, como aquí ya lo han mencionado varios colegas con ejemplos muy concretos.

En ese barrio, por ejemplo, hay viviendas cuyo avalúo comercial supera los $100 millones. Uno está en la cuadra donde se ubica la vivienda, se pasa a la siguiente y ya el valor inmobiliario supera fácilmente los $100 millones. Pero cuando Catastro hace el avalúo comercial para calcular el precio de la expropiación, advierte uno con sorpresa que ahora el avalúo queda por debajo de los $80 millones. Yo sí me atrevería entonces a plantear serios cuestionamientos a esa afirmación suya sobre un ejercicio puramente técnico que está haciendo Catastro con este tipo de avalúos.

Me llamó también mucho la atención el tema de los avalúos cuando se trata de predios ubicados en zonas de alto riesgo no mitigable. Aquí hay un problema de fondo, claro, y usted misma lo reconoció. Un suelo de alto riesgo no mitigable no vale nada en el mercado inmobiliario. Los precios de esos predios son bastante insignificantes, así sus casas sean grandes, por encima incluso de los cien metros cuadrados en muchos casos, y, como usted lo explicó, es el problema del mercado inmobiliario. Pero yo sí quiero llamar la atención sobre la forma como se hace el avalúo, porque pone en riesgo la vida de las personas. Si ustedes le valoran la vivienda a la familia en 40, 50 ó 60 millones, la obligan a quedarse en la zona de alto riesgo no mitigable, porque lo primero que dicen esas personas, como también sucede en barrios como la Fiscala Alta, es que con esa suma no van a poder comprar otra casa igual en ninguna parte. ¿Usted por $60 millones qué consigue hoy en Bogotá? Además, en esas casas habitan cuatro o cinco familias, que no van a poder reubicarse. La gente dice entonces, yo prefiero arriesgar mi vida a aceptar esas ofertas irrisorias que me está haciendo la Administración distrital.

Si usted mantiene esa política de calcular ciñéndose al mercado inmobiliario, muchas de esas personas se quedarán allí y van a tener que ser sacadas por el Esmad, el método preferido del alcalde Peñalosa. Ya sobre ellas pesan hoy graves amenazas. Me parece inaceptable. La Administración distrital debería reformular seriamente esa política, porque la ciudadanía no va a aceptar esas ofertas que ustedes les están haciendo. Ustedes no pueden someter el reasentamiento a lo que esté exigiendo el mercado inmobiliario.

En este debate ya señalaron mis colegas que cuando se trata del impuesto predial, ahí sí los avalúos se disparan, y dieron las cifras en ocho años. Entre los años 2008 y 2016, el avalúo inmobiliario, el censo inmobiliario en toda Bogotá, aumentó en 288% y eso hizo que se disparara el impuesto predial, que creció en ese mismo intervalo en 300%. Mientras tanto, el ingreso promedio por habitante solo se incrementó en promedio anual un 42%. Fue lo que enfureció a la ciudadanía, porque el impuesto predial ha crecido por encima de la capacidad de pago de los contribuyentes.

Peñalosa se llena de excusas para no cobrar plusvalía a grandes constructoras

La Directora de Catastro hizo al final una referencia al tema de la plusvalía. Quiero señalar de paso que me parecen muy graves las denuncias planteadas por el concejal Rubén Torrado sobre el Plan Parcial el Pedregal. Y me propongo hacer referencia al tema, porque usted señaló que liquidar la plusvalía es un proceso sumamente complejo, que por lo visto solo genios como Einstein alcanzan a entender, y planteó entonces que se deben buscar otras alternativas.

Primero, la plusvalía es la forma como el Estado puede participar en la renta del suelo. Es una de las más importantes fuentes de enriquecimiento para la ciudad, y el doctor Ortiz conoce muy bien el tema de la renta del suelo y la especulación inmobiliaria por haber estado mucho tiempo en el negocio de la construcción. La plusvalía es un instrumento que le permite al Estado participar de esa importante fuente de ganancia.

Pero la señora directora de Catastro nos asusta metiéndonos el coco de que liquidar la plusvalía es para cerebros privilegiados. Bueno, también la actualización catastral de más de dos millones de predios cada año es un proceso bastante complejo, pero ahí sí son ustedes extremadamente diligentes, contratando los funcionarios que se necesiten y haciendo los diecinueve modelos econométricos con que usted nos descrestó aquí. Entonces mi pregunta es muy sencilla: ¿por qué ese proceso complejo de calcular el monto del impuesto predial, que recae sobre los pobres y las capas medias, sí lo pueden hacer, pero cuando se trata de liquidar y cobrar la plusvalía a los grandes constructores, ahí sí nos llenamos de excusas? No son válidos los sofismas con que aquí nos ha salido la señora directora de Catastro. Yo le hago una propuesta cordial. Con la misma diligencia con que realiza usted cada año la actualización catastral, haga el proceso para liquidar y cobrar la plusvalía. Atrévase a cobrar las contribuciones y los impuestos a quienes tienen mayor capacidad de pago, que en una ciudad como Bogotá son los constructores.

¿Por qué ustedes no lo hacen? La razón salta a la vista. Como el doctor Peñalosa mantiene tantas relaciones con los negociantes urbanos de la especulación inmobiliaria, no le interesa actuar con la misma diligencia a la hora de cobrarles los impuestos, como sí lo hace con los pobres y las capas medias. En resumen, una Administración dura con los débiles y benevolente, generosa con los poderosos.

 

 

 

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