Javier Galvan
Ingeniero.
Muchos de los lectores de este artículo seguramente han sobrevivido a las dificultades que se presentaron cuando se mudaron para disfrutar de un apartamento que adquirieron con los recursos económicos fruto de su trabajo y esfuerzo. Debo aclara que el valor que los compradores pagamos no solo incluye el apartamento, sino también las zonas y bienes comunes. Adicionalmente, los compradores pagamos por un apartamento que esta insertado en un proyecto urbanístico, es decir que pagamos por tener acceso y poder disfrutar las áreas y equipamiento público.
En el caso de los bienes comunes, la Ley 675 de 2001 en el Artículo 24 ordena a las constructoras hacer entrega a satisfacción una vez se complete el 51% de apartamentos enajenados y entregados a los propietarios. Sin embargo, casi ninguna constructora cumple este mandado. Lo ordenado en la Ley 675 es lógico, pues si un comprador paga y recibe un apartamento debería poder disfrutarlo en su totalidad y esto incluye la posibilidad de disfrutar los bienes comunes. Actualmente, en Bogotá muchos propietarios reciben de las constructoras los apartamentos y se someten a vivir en medio de las obras sufriendo problemas de seguridad y salud. Lo primero causado por la deficiente gestión realizada por los administradores provisionales nombrados y contratados por las constructoras y que tienen como consigna causar el mínimo gasto posible así eso implique colocar en riesgo la seguridad de los habitantes. La mayoría de robos a apartamentos se ejecutan precisamente durante esta transición mientras los edificios son terminados en su totalidad y bajo la gestión de una administración provisional.
Respecto de problemas de salud, quienes han vivido en un edificio en obra conocen la incomodidad y los problemas causados por la proliferación de polvo que emana del cemento y otros materiales de construcción. Adicionalmente, los propietarios son sometidos a altos niveles de ruido que en muchos casos se extienden fuera de horarios razonables.
Más preocupante aun es que las constructoras ordenan la habitación de los edificios sin cumplir las normas mínimas de seguridad. La Ley 400 de 1997 y el Decreto 926 de 2010 (Código de construcción sismo resistente NRS-10) ordenan que deben estar en servicio los sistemas de detección y extinción de fuego y los sistemas de evacuación de los edificio. Esto es muy importante si se considera que en muchas áreas de Bogotá se están construyendo edificios de 15 pisos. El Código NSR-10 (Capítulo I) ordena a las constructoras llevar a cabo y registrar el proceso de control de calidad y supervisión técnica de obra. Las compañías constructoras tienen la responsabilidad de llevar a cabo este proceso. Sin embargo, las deficiencias que se presentan son evidencia de que no se hace o que el control efectuado es deficiente.
Se supone que las constructoras deben solicitar a la autoridad distrital el permiso de ocupación. Para obtenerlo, la compañía constructora debe declarar que las condiciones para habitar un edificio están dadas en lo que respecta a seguridad y salud y que además se ha cumplido lo establecido en el diseño aprobado y registrado en la licencia de construcción. Sin embargo, muchas constructoras autorizan la entrega de apartamentos y por lo tanto la ocupación de los edificios sin cumplir este requerimiento. En otros casos obtienen el permiso de ocupación sin cumplir los requisitos pues la autoridad distrital no tiene capacidad ni la autoridad técnica para determinar si se ha cumplido.
Por otra parte, las constructoras no garantizan la calidad del agua potable. Existen casos en los que los sistemas de almacenamiento y bombeo de agua presentan deficiencias que podrían ocasionar su contaminación. De que nos sirve a los Bogotanos tener en el páramo Chingaza una de las fuentes de agua potable más pura del mundo y en la EAAB los controles para garantizar la calidad del agua, si en el punto final de consumo este líquido precioso puede ser contaminado debido a las deficiencias en tanques de almacenamiento y sistemas de bombeo que son construidos en el último rincón del ultimo sótano como si a nadie le importara lo que allí esta.
Para completar esta situación y para evitar la responsabilidad, la mayoría de las compañías constructoras constituyen sociedades temporales bajo la figura de Sociedad por Acciones Simplificadas (S.A.S) cuya razón de existir es el desarrollo de un proyecto (conjunto residencial). Una vez han entregado el 51% de los apartamentos inician el proceso de disolución y liquidación que usualmente queda efectivo 18 meses después. En muchos casos este tiempo no es suficiente para terminar los trabajos pendientes en bienes comunes. Por lo tanto, cuando los propietarios, administradores y representantes legales de los conjuntos residenciales intentan reclamar ya no existe a quien hacerlo pues la SAS ha sido disuelta y liquidada.
Corresponde a los ciudadanos, a organizaciones como veedurías, sociedades de profesionales (Ej. Ingenieros y Arquitectos) y por su puesto a las autoridades distritales y organismos de control hacer cumplir la Ley y proteger a los ciudadanos de los atropellos de las compañías constructoras.
